????主持人：很感谢大家的到来，我们今天的主题就是高周转，第一个就是拿地的开盘时间比较短，还是就是开盘到清盘的时间比较短，我想听听各位对它的理解。

????孟祥远：大家都是搞开发商非常的有经验，我就抛砖引玉一下了，第一个高周转的背景，房企越来越同质化了，真正受益的房企都是高端的房企。破千亿的企业关注度都是特别高的。这些企业都是受益者，很多的企业都在搞这个套路。有一些企业希望把产品做的很顶级，或者把价格放到最大化，现在的企业做的磕磕绊绊并不是很顺利，追求高周转的企业，他们的开盘和清盘时间都比较快，还有就是开发的周期短，资金使用的效率比较高，这是一个特点。一个项目人家做了两年，利润是20%，他一年开发一个项目利润是15%，两年的话就是30%，这样的周转可以使他的利润最大化。我们看现在的房企利润率在下降，加快了周转率，这些企业占市场的份额成了我们这个行业的主体。

????有一些企业，为什么说遇到了一些问题，就是这个调控对于开发商来说，一个是资金比较紧张，还有就是我们的客户经过这几年的调控，我们的产品更加注重与本身，投资属性被区域化了，很多真正符合高端的产品非常受欢迎的。我们做个性化的，这些客群是比较大的，由于客户对调控的限制，对企业也有一定的困难，对企业的发展不是很理想。

????我们看到从目前行业来讲，现在有两种趋势，一类就是做规模，第二类就是做特色。我们本地的企业都是做的比较有特色，主要的方式还是做规模的，扩大市场的占有率，一个上市公司今年的指标是30个亿明年就40个亿了。每年都有30%的增长，如果增长跟不上，土地扩张跟不上，就不能满足投资者的要求，也不能满足集团对企业的指标，所以这样就迫使了企业选择高周转的模式。

????我觉得在这样的模式下，会有一些问题，大家都去做这样的模式，比如说两个企业，都是高周转的企业，碰到了一块儿。现在拿地的时间不一样，开发的产品不一样，如果两个企业拿一样的土地，开发的产品比较接近，上市的时间也比较接近的话，竞争就比较激烈，甚至会有价格战，这对企业就是一个比较大的挑战。

????第二个是由于现在的市场越来越透明，东西放在台面上，大家去竞争，开发商的利润低了，大家就去控制成本，这个是经营水平的体现，但是过度的控制成本对产品的质量没有保障，这是需要考量的问题。现在对于高周转的企业，集团对公司的考虑会考虑到它的规模和成长性还有利润。这个跟我们客户所需要有一个好的产品会有一点儿冲突，所以说在追求高周转的时候，如何避免过度的追求速度出现了质量上的出差，或者是企业的过度化对市场的加剧，这都是需要思考的。

????主持人：谢谢孟老师，我们想问婷总在保证速度的同时，如何保持质量。

????金地集团南京公司副总经理 刘婷：我们是去年的六月份拿的地，刚才的孟老师说了很多，在这个高周转会不会带来隐患，从我们自身来看，以前的企业标准时间是11个月开盘的，这个省掉的时候并不是省掉你的施工阶段，缩短的工期，或者是其他的阶段压缩了不是这样的形式，对开发商来讲，千亿，百亿的企业都是标准化的产品。我们现在有五大系列的产品，针对不同的定位，所以在我们拿这块地的时候，公司在做调研就已经确立了这个地匹配什么档次的产品。它加上了周边的教育资源，我们就有一个匹配的特色系列产品，这个在我们的系列产品中是非常成熟的，在全国各地的市场，比如说在北京和上海，扬州，大连都是经过市场的检验，就是从它的户型标准看，建筑的标准化还有装修的标准化，样板房标准化大大减少了研发的时间，我们对户型对客户群做了一些细微的调整，节约了大量的时间，这样可以使整个项目进行提速。

????主持人：你们觉得产品线是不是可以落地到南京，还是某个城市而言会扮演一个什么样的角色。

????昆仑沃华南京公司副总经理 乔辰天：它不是生搬硬套的，有一些地块的特点，比如说布局等等，我们找的是相类似的东西，对这些变化，我们会做一些稍微的调整。

????主持人：我想问问现在你们有产品系列吗。

????昆仑沃华南京公司副总经理 乔辰天：也是有的，对于比较大的公司，我们这一块对本地的特点，会做一些实际的创新，我们对一些课题，什么样的内容做的比较大。

????主持人：就是说有元素里面，根据南京的特色来进行布局的。

????佳兆业南京公司营销总监 周亮：房产的行业是一个资金链的企业，高周转就意味着你的资金周转，你的企业才可以做大，然后才可以做强，这个也是行业里面有这么多的企业追求高周转，这是做大的第一步。现在的中国城市化进程的道路上，我们买房子都是一些非城镇户口来买城市的房子，这就绝对了这些人的主流需求，你既然决定了是刚需，它为我们的高周转复制奠定了一个基础，房产行业发展的比较晚，我们看其他类似的行业，就可以看到为什么房地产会有高周转的企业，因为很多的行业都有高周转的企业存在，现在我们河西南的项目，滨江一号，在做市场调研的时候，我觉得这是比较适合南京的高端客户。我们华东地区大家是比较像的是三北朝阳，河西南看项目的时候，他们做的都是比较大，入户的门做了2米3左右，我们会把它融入到项目里，尽量的贴合南京客户的需求，谈到标准化，它还有一个好处，不光是在设计的层面，你的企业到了一定的规模，你的采购，还有建造都是可以起到一个规模的效应，你可以选择最优质的供应商给你提供性格比高的产品，为你投入更多的人力，物力的单位合作，让你的生产更往上。

????主持人：我们想问一个问题，如此大规模的复制，会否使得城市居住区千篇一律呢？

????胡小武：高周转是任何的企业需要追求的一个企业经营的方式，只有高周转使企业的财务得利最高。目前有很多的企业在追求高周转，中国的房地产企业从小到大，从无到有，从不成熟到成熟，企业自身成长规律当中自然的结果，这是我们刚才谈到的，一个阶段里有很多的设计，户型都有一系列标准的体系。所以高周转是一个市场发展自然而然的过程。今天的这个高周转还存在一个新的现象，就是有一些量产化的方式，建造装饰业逐渐的兴起，一般三个月就搞定了，所以在未来的周转周期的可能性都存在，我想说高周转到今天为止是产业发展的必然结果，也是企业发展必然的结果。面对最近的高周转项目，你可以看出来，拿地的成本野战军了，财务的成本也越来越高，所以必须要走高周转的路子。不做高周转很有可能做到房子卖出去了，钱赚不回来。

????如果房地产企业没有更多文化创意的成分在里面，很有可能形成越来越的房情等等都可以形成趋同化。包括江北还是江宁等等都很难找到有特色的房子，我们看到城市会不会成为规划上的千篇一律，我们要允许开发企业自由选择，在这个问题上受到了一定的限制，在这样的限制下，千篇一律也是一个必然的结果。为什么我们现在的城市，追求不了一个鲜活的理念，我在长期关注一个问题，一个城市本身的文化活力，很多的程度上都是取决于这个城市的建筑设计含量和创造含量。到了这个城市看一看房子，就知道这个城市有没有文化了。你可以看到，这个系列也好，那个系列也好，最终落到一个新城区当中的时候，为了追求同样的产品竞争性最终趋同化。你们看到城市再这样的政府规制之下，开放商不敢突破，就成了一个片区，一个片区的千篇一律。我们如何适当的突破，这是有可能的。我在一个建筑规划论坛中提到，我们的设计师不够有自主性，就导致了被开发商牵着鼻子走这是一个普通的现状，这也是没有拿到大奖的原因之一。我们和领导在一起聊的时候就说，作为建筑师都在想一些有鲜明个性的特色东西出来，我们在建筑圈里有谈过，如何在20%的自由建筑当中做出一些亮点，有三个方向可以努力。第一个是我们如何把城市的辨识度提高，它提高了就可以对我们在空间上有一个提升的作用。我们从三个细节做努力，你做的越多，辨识度的差异性就越大。第二个就是我们如何在楼盘和周边的联系上，做一些文化上的创意。我们如何避免远处看就像国外田园一样，但是近出看没有多大的差别，我们要在区别性的文化创意上，从马路的主干道到支干道在到小区的层面做一些文化的创意，这是我们需要努力的。

????第三个我们要从名字上做一些改变，我们如何在文脉当中做一些中国的元素，让我们在文化的认识上做一些差异性的标志，这会好一点。但是完全的避免很难的只有在20%的道场当中做一些突破和创新，否则的话50年之后，你看看一个新的城市，远看就找不到历史了。

????我是不提倡追求过度的差异化，这样会导致另外一个极端。

????现在的小孩到了一个大的环境中都找不到家，因为每个楼都一样。门牌号码都被树挡住了，哭着找不到家以这句话为结尾，就是说现在的建筑都一样，没有多大的差异化。

????主持人：4、这几天有个消息挺劲爆的，说中南麒麟项目拿地三个月开盘，我向他们南京公司负责人求证了，不属实，说只是个愿景、目标。在座的观点，"三个月"可能吗？可行吗？

????《新华日报》城市生活部主任，汪晓霞：有这个可能的。

????金陵晚报资深记者 张楠：我也觉得有可能，早基础开发商拿地的时候就会考虑到这一块，他们基本上考核好这个地方做什么产品，如何跟其他的企业做竞争，他们都做好了预算，从开发商这一块，他本身在南京已经往高周转方向走了，他们做什么样的定位，适合什么样的人群都会有一个市场的调研。企业考虑自己的成本，不会让项目拖很久的，特别是大型的企业，资金压力的情况下，肯定会走高周转的。因为它看的不是单个的项目，相对而言，南京的房子比外地的房子走的比较慢一些。南京拿在手上都不怎么动，因为它没有外地的资金压力，所以我觉得速度会越来越快。从我们的角度来看，如果你计算的很精准，速度上跟的上，这是有可能的。

????主持人：三四线的城市比较多一点。

????金陵晚报资深记者 张楠：这个技术上是可以实现的。

????昆仑沃华南京公司副总经理 乔辰天：三个月是不可能的，肯定是从手续上，或者是工作的盘结上，这里包括了各种资源，如果按照正规的程序来走的话，三个月是不可能的。

????佳兆业南京公司营销总监 周亮：你所谓的一层，自己挖一个地下室和高层是两个概念的，出地面是两个月，这是常规的。当时有一个国贸大厦创记录的，正常一个星期。南京的高层25%的投资进度，实际上只有四分之一，就是八周，两个月的时间。不报批直接施工的话还要四个月。

????《新华日报》城市生活部主任 汪晓霞：我认为四个月是不可思议的，它还有很多的流程。

????佳兆业南京公司营销总监 周亮：碧桂园三到五个月才搞好。

????胡小武：六个月已经比较快的了。

????汪晓霞：一般是8个月左右。

????胡小武：算出来地下室有多久，这个时间的结点是可以算出来的。

????佳兆业南京公司营销总监 周亮：正常的是12个月。

????胡小武：高周转定位在6个月。

????周亮：那是6个月，我们是7个月，那时就已经非常的快了。

????金陵晚报资深记者 张楠：高周转的速度，碧桂园是排第一得，3到5个月。

????周亮：因为它不是一线的城市，是三四线的城市。南京的投额是25%，你的三层全部盖完了才可以的。

????胡小武：相对的来说，控制指标不是很严格。

????主持人：还是比较关注的话题，我们如何保证一个速度和质量，这两个之间可以百分之的兼得吗？

????乔辰天：有的建的快，因为它已经到达的一个成熟度的结果，有一些东西是比较保证的，它是可以减少一些不必要的东西，这里是可以兼得的，当时对我触动很大的就是城市是由建筑来传承经济的，我们在高周转的过程中，都考虑到这些东西，可能是更有好处的。这和公司的成熟度和追求理念是非常重要的。

????周亮：这个工程质量的好与好，和公司的规范性，成熟度是密切相关的。一般的企业做的都是12个月，之后他们会有相应的人、物、资源，管理规范等等都是需要变化的，我们公司做一个项目的时候，是把管控做一个中央的集权，都是中央管控，第二个是选择更有优质的合作伙伴，还有一个就是内部的管理的方式改变，在2011年的时候，我们的干部6加1的工作时间，就是干部6天，高管7天，晚上是夜总会，就是把所有的会放晚上，这样可以对企业快速的提升，你要承担这个成本的过程，是有一些手段的规范，在提速的过程中，我们说到了规范的规律，是有上千条的规则，我们是有很多的知识积累的，这就是进行开发一个最基础的东西。我们的华东资源库，长三角形成了一个战略布局之后，这个库就可以拿过来用，这是保障项目的一个最重要的原因。

????乔辰天：一些大的公司会有客群度和品牌度的积累，一些行业的发展有一些新的技术，这会使它很快的提升。

????主持人：南京是否已经进入到了快销式的高周转时代，婷总您觉得是不是进入了这个时代。

????刘婷：在现代的市场环境下，我们追求的一个高利润率是不可能的事情，但是这个事情更多的企业追求的高周转，这一的快销决定了产品的定位。如果你是一个高端的项目，从销售的项目上是可以的做到高周转的。第二个就是资本的市场来讲，它是追求高周转的。第三个就是现在市场的竞争这么激烈，尤其是河西南比较热的，在这样的区域的竞争情况下，企业只有选择高周转，客户的培育也是一个周期，第二个来试的会少一些，所以开发商也会选择高周转的，这是一个大的趋势，除非我们在模式上发生的变化，目前的情况下这是一个趋势。

????主持人：乔总呢。

????乔辰天：往往越是大的公司越会进行高周转。我们讲的一个是规模，我们从规模上要快速的发展。我们要使企业有增长，越是越做越大，才会有发展，这是对大的公司。一些小的公司，他会有一个成熟度，资源和效率方面，都是有一定的限制，他们会被动的选择快。在和大的企业，依然是要跟上他们的节奏，这个是他们自身去提升的。

????主持人：一个是主动，一个是被动的。

????周亮：是市场决定了企业必须选择高周转的路子。

????汪晓霞：刚才胡老师说了巴西，我也亲自的去体验了，他们自己建的风格是不一样的，这体现了我们对生活的热爱。但是我们现在走的很急，开发商开的这么快，往市场开的这么快，这是不进展的市场，我觉得开发商在进行快餐的时候可以保证质量。我们觉得快慢要稳定，这样才可以产生比较好的效果。

????张楠：你一定高周转必然带来同质化，这同质化是大范围的，看你开发商追求的是什么，你的公司属于一个什么样的状况，现在开发的楼盘和上市的速度都比去年快了很多，你进入了这个南京的市场，不管是新进的，还是已经进的，都被市场逼的往前走。南京的城市很好，但是开发商被市场逼的不得不按这个策略做，这是政府和开发商都要思考的问题。

????周亮：我们作为从业人员，大家都希望能有一个更符合特色需求的产品出来。我是在农村长大的，生活在城市久了以后，我一直想实现自己的一个都市农村梦，现在这只是一个理想。

????张楠：不是说你想买什么样的房子就买到了，现在是你不买的话就不买不到了，这里有很大的因素在里面。

????胡小武：大家有共识，不是开发商主动的，企业作为上市公司也好，作为项目的考核也好都必须推动你搞的快，不快的话就被淘汰，这是社会的转型。这不是开发商本身个人的行为，这是时代逼迫企业，他没办法等只有抢房子，这个时代进入了这个周期，但是这个周期多长，我们是无法预料的，我们要变成一个相对比较从容的开发进度。你再好的管控能力，违背了政策规律是不正常的。

????主持人：谢谢各位的发言。